Noemi Zirpoli - Consulente Finanziario Torino
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Boom di surroghe e buone opportunità su mutui e polizze

Boom di surroghe e buone opportunità su mutui e polizze

Ancora interessanti appaiono le opportunità su mutui, surroghe, e polizze immobiliari. 

Stiamo assistendo alla terza ondata di surroghe, dopo quelle verificatasi tra il 2014 e il 2015 e tra il 2017 e la metà del 2018. In comune queste momenti di mercato hanno il costo del denaro ai minimi storici e una politica espansiva della BCE, condizioni che hanno aperto nuove possibilità sul mercato e invogliato i mutuatari a rivedere le condizioni del proprio mutuo.

Ma facciamo un passo indietro:

Nell’acquisto della casa spesso confluiscono i risparmi di una vita e, se si ricorre ad un finanziamento, anche una fetta consistente del budget familiare mensile degli anni a venire.

La prima cosa da fare per risparmiare è informarsi sulle principali variabili: Quanti interessi pagherò? Meglio un mutuo a tasso fisso o variabile? Che spese ci sono in aggiunta? È meglio stipulare una polizza a garanzia? Cosa si può fare se si sono già sottoscritte delle condizioni sfavorevoli?

 

Il momento di mercato e i tassi d’interesse

La giusta scelta del momento d’ingresso nel mercato è uno degli elementi per la buona riuscita di qualsiasi investimento, ovviamente nessuno è in grado di esprimersi precisamente sul timing perfetto, ma al netto degli elementi imprevedibili, alcuni fattori lasciano pensare che questo sia il momento giusto per accendere un mutuo o surrogarlo:

Durante la riunione della Bce dello scorso giugno 2018, Mario Draghi ha annunciato ufficialmentela fine del Quantitative Easing, cioè lo strumento di politica monetaria che la Banca Centrale ha adottato a partire dal 2015 per stimolare la crescita nell’Eurozona. Tale manovra ha portato al ribasso dei tassi d’interesse e contemporaneamente all’acquisto di attività finanziarie. Tali acquisti si sono concentrati soprattutto su obbligazioni bancarie, con il progetto che le banche, una volta venute in possesso di nuovi capitali, erogassero più prestiti e quindi rimettessero in moto l’economia.

In realtà, in questi anni l’accoglimento delle domande di prestiti non è diventato semplice come ci si sarebbe aspettati, ma  la qualità del credito è migliorata e coloro che sono riusciti ad accedervi hanno potuto beneficiare di tassi molto convenienti. Ora, con la graduale fine del Quantitative Easing, e il conseguente rialzo dei tassi le cose rischiano di cambiare. Per questomolti mutuatari sono già ricorsi ai ripari fissando il tasso del loro finanziamento con una surroga.

 

Tasso fisso vs tasso variabile

Chi ha un prestito immobiliare a tasso variabile può stare tranquillo almeno per un anno, o forse più: i tassi d’interesse si manterranno vicini allo zero almeno fino all’estate del 2019 o probabilmente fino all’anno successivo per tanto:

 Se il tuo mutuo si estinguerà a breve potrebbe non essere conveniente rinegoziarlo .

 Potrebbe essere non conveniente anche in caso di somme di piccole entità, perché al momento si può ancora beneficiare di un buon margine di vantaggio economico sul variabile, quindi anche nella prospettiva di un rialzo, per piccoli finanziamenti, il tasso potrebbe non impattare molto sulle finanze familiari.

Negli altri casi meglio un tasso fisso:

Sarà difficile che in futuro i tassi d’interesse tornino ad essere altrettanto convenienti, perché difficilmente la Banca Centrale Europea ricreerà le attuali (anomale) condizioni; perciò attraverso un mutuo a tasso fisso si può bloccare per sempre la rata su livelli difficilmente ripetibili.

 

Surroghe e surroghe di surroghe

Come già detto, chi sta già pagando un mutuo può approfittare dell’attuale convenienza dei finanziamenti sostituendo il proprio prestito immobiliare con uno nuovo di uguale importo ma a interessi costanti. La surroga è gratuita e non prevede nuovi atti notarili. E’ possibile correggere la durata, ridurla o aumentarla, ma non l’importo del debito residuo che deve rimanere invariato.

Tramite la “surroga di surroga” tale operazione è ormai possibile anche per chi ha già trasferito il proprio debito una volta.

Ma oltre agli interessi, ci sono anche altre voci di costo che possono incidere sulla convenienza di un mutuo come: il costo dell’imposta sostitutiva da versare all’erario, le spese di istruttoriacioè la pratica con cui la banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso, le spese di perizia attraverso la quale si accerta il valore corretto dell’immobile e si esclude la presenza di anomalie o abusi edilizi. E le spese notarili che comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) oltre alle imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale (in particolare l’iscrizione dell’ipoteca).

 

Infine anche la polizza a copertura del mutuo (Credit Protection Insurance, CPI)

Negli anni passati i costi assicurativi cioè quelli volti a coprire la restituzione del prestito in caso di decesso del titolare del finanziamento e altri casi a protezione del mutuo, sono arrivati a pesare fino al 12% dell’importo erogato. Ora anche grazie ad un intervento normativo si trovano tariffe più eque e vi è più trasparenza nella presentazione del prodotto:  l’unica voce effettivamente obbligatoria a protezione del mutuo è quella di incendio e scoppio, tutte le altre casistiche sono auspicabili ma da valutare caso per caso. E’ importante anche tenere a mente che nessuna banca può vincolare l’erogazione, e anche la polizza può essere surrogata, anzi la banca è tenuta a restituire il “premio pagato e non goduto” in questo modo il mutuatario ritorna in possesso di liquidità che aveva già speso e può contemporaneamente trovare una polizza più conveniente.

In conclusione possiamo dire che: siamo alla fine di un ciclo con tassi rasenti allo zero e questi mesi potrebbero rappresentare “l’ultima chiamata” per chi ha intenzione di comprar casa a tassi convenienti, o per chi avendo sottoscritto un mutuo a interessi variabili volesse “stabilizzarlo”.

Sostituire un mutuo con un altro a condizioni migliori non è solo un diritto ma è anche un atto di cultura finanziaria

 

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